경제 관념 다지기 - (1)디딤돌 대출 계산

직장생활을 시작한 지 벌써 몇 해가 흘렀다. 몇 달 뒤면 만으로 2년이 된다.

워낙 박봉이라 모아둔 돈이 변변치 않지만, 그래도 내일채움공제의 연봉 뻥튀기 효과 때문에 견딜만한 수준이다.

 

솔직하게 현실적으로 생각하면 몇 백만원의 월급이 통장에 꽂힐 때마다 드는 생각이..

이 돈 벌어서 몇 년 저축한다고 집을 살 수 있을까? 싶다.

주택청약 던져봤다가 천운으로 눈 먼 집 하나 얼렁뚱땅 당첨되서 대출 땡겨서 샀다가

나중에 시세차익으로 대박 터지지 않는 이상

일반적인 가정환경에서 나고 자라 적당한 직장 다니면서 알뜰 살뜰 월급 모으기만 한다면

서울시내 몇 억 쯤 되는 변변한 집 구하는 것은 매우 어려운 일이다.

 

내 집 장만 어렵다 어렵다~라고 말 하지만 솔직히 마래서 나는 이게 얼마나 어려운지 아무 개념이 없다.

그래서 이번 포스팅에 적당히 끄적거려보면서 개념을 갖추려 한다.

 

 

 

## 디딤돌 대출

한번 6억짜리 집을 구매한다고 상상해보자.

왜 6억이냐고 묻는다면, 딱히 이유는 없다.

그냥 우리 동네 부동산에 붙어있는 아파트 가격들 중 하나이다.

 

6억 아파트를 가정하여 기껏 글을 작성했으나

알고보니 5억 이하의 주택만 가능한 대출상품이었다.

위의 조건에 맞게 글을 전면 수정하였다.

 

 

 

나는 나중에 결혼하게 되면 신혼부부 디딤돌 대출의 도움을 받고자 한다.

자녀계획까지는 생각도 하고 있지 않으므로 신혼가구의 조건으로 2.2억원을 대출 받을 것이다.

여기서, 대출을 받게 되면 얼마의 금액을 대출 받는지 원리금 월 상환액은 얼마인지 등을 확인하고 싶다.

 

디딤돌 대출은 신혼부부에게 주택금융공사에서 지원하는 대출 상품이며,

부부합산 연소득 6,000만원 이하

LTV 70%이하

DTI 60%이하

등의 조건이 붙어있다.

 

주택가격 5억 이하, 주거전용면적 85㎡(약 25평) 이하

대출한도는

1) 신혼가구 : 2.2억원

2) 2자녀 이상 : 2.4억원

3) 만 30세 이상 미혼 세대주 : 1.5억

등의 제한조건이 있다.

 

보다 자세한 내용은 주택금융공사 홈페이지 참고

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub01_01_01.do

 

 

 

 

## 자기부담금

LTV 70%이하 조건을 맞추기 위해

5억*(1-0.7)=1억 5천만원의 현금은 자기 부담하고,

나머지 3억 5천만원은 디딤돌 대출로 충당하려고 한다.

 

하지만 신혼부부의 경우 대출을 2.2억 까지만 받을 수 있기 때문에 

3.5 - 2.2 = 1.3 억 원을 추가로 구해야 한다.

 

5억의 아파트를 매매하고자 할 경우 최소 2억 8천만원을 가지고 있어야 한다.

 

 

다른 대출이 없고, 디딤돌 대출의 원리금을 무이자로 10년간 균등 상환한다고 가정하면

매년 2억 2,000만 원 / 10년 = 2,200만원을 상환해야 하고

DTI 60%이하 기준을 충족시키기 위해 가구의 소득수준이 최소

2,200만 원 / 0.6 = 약 3,666만 원이어야 한다

 

 

 

 

## 이자 반영

솔직히 그 어디에서도 10년 무이자로 2억 2천만원을 대출해주는 경우는 절대 없다.

이자율을 반영하여 실제 이자와 월 상환액을 살펴보자.

 

주택금융공사, , 디딤돌대출 금리표

디딤돌 대출의 경우 기간과 소득수준에 따라 2~3.15%의 이자가 적용된다.

현재 조건하에서는 10년, 4천만원 초과~6천만원이하의 신혼부부를 상정하고 있으므로 이자는 2.85%에 해당한다.

 

 

이제 네이버에 `이자계산기`를 검색하여 계산해보자.

월 상환액이 211만원 정도 이다.

즉, 대출의 총 상환금액은

2억 2,000만원(대출원금) + 3,310만원(이자) = 총 2억 5,310만 원이 되고,

DTI 0.6까지 적용하면 부부합산 소득수준이 최소 연 4,218만 원은 되어야 한다.

 

 

 

 

## 월 생활비는?

월 생활비는 어떻게 될까?

위에서 구한 연봉 4,218만원인 부부가 남/여 각각 약 2,109만 원씩 번다고 한다면

종합소득세율 15%가 적용된다.

 

종합소득세율, google

 

따라서 종합소득세 15% 까지 반영한다면 약 3,585만 원이 된다(월 299만 원 정도).

여기서 상환금을 갚는다면? 월 생활비로 약 88만 원이다.

맙소사. 심지어 국민연금이나 건강보험은 반영되지도 않은 상태이다.

 

내가 지금 한달에 쓰는 돈을 생각하면 신혼부부가 월 88만원으로 생활하는 것은 말도 안되는 것 처럼 보인다.

 

우리 동네 아파트를 사는것도 이렇게 힘든거라니.. 새삼 놀랍다.

돈을 좀 더 알뜰 살뜰하게 모아야 되겠다..

이래서 집 있는 사람들이 집 값 떨어지는 것을 그렇게 무서워하는구나.허허

 

 

총 소득수준이 각각 4,218만원인 신혼부부가
5억짜리 집을 매매하기 위해서는 디딤돌 대출로 2억 2천만원을 10년동안 이자 2.85%로 대출받는 경우,
대출 원리금을 매달 211만원 상환하고, 생활비는 약 88만원이 남는다.

 

 

 

 

## 잡설

계산하다 보니 마치 내 인생의 목표가 나도 모르는 사이에

내 몸 뉘일 집 하나 구하는 것이 된 것만 같아서 슬퍼졌지만

인간 생활의 3대 요소인 의, 식, 주를 충족시키는 것은 어찌보면 당연한 것이 아닐까 싶기도 하고...

마음이 복잡하다.

 

나도 이런 날이 올까..? (사진 출처 : 네이버 유크비님 블로그)

그래서인지 요즘은 집을 구할 생각은 일찌감찌 접고 전/월세를 전전하면서 사는 사람이 많다고 한다.

 

다달이 211만원 대출금 상환하면서 88만원 가지고 10년간 힘들게 사느니

집 없이 월 300만원으로 적당히 사는게 낫지 않나 싶기도 하고.. 사람이 언제 죽을지도 모르는데 말이야!